【2026年10月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash

01今月のトピック

🌏 地政学リスク：米国・イラン、ロシア・ウクライナとも緊張継続で高止まり

米国・イランの軍事衝突やロシアのウクライナ侵攻は継続しており、地政学リスクは高止まりしています。

💴 金融マーケット：日経7万円台回復／国債3%台・日銀利上げ

日経平均株価は9月末に66,754円となった後、10月6日には3か月ぶりに7万円台を回復しました。日銀が9月会合で政策金利を1.25%へ引き上げるなか、10年国債利回りは3.06%（9月末）と約30年ぶりの水準で推移しています。

🏙 インデックス：ファミリー価格下落・シングル横ばい、賃料上昇でキャップレート改善

都内3区の大型マンションにより構成されるインデックスでは、ファミリー（75㎡）の価格が下落、シングル（25㎡）が横ばいとなる一方、賃料の上昇は続いており、キャップレートは上昇しています。

02KPI — 主要指標

日経平均（月次終値）

月次終値（万円）。Yahoo Finance より取得。

J-REIT分配金利回り・国債利回り（月次）

REIT：japan-reit.com。国債：財務省。

日経平均（先月末 2026/09/30）

66,754 円

▲ 442円（0.67%）前月比

J-REIT平均分配金利回り（今月月初）

4.50 %

▲ +0.34pt（前月末比）

10年国債利回り（先月末）

3.06 %

▲ +0.11pt（前月比）

イールドスプレッド（REIT－国債）

1.45 %pt

▲ +0.23pt（前月比）

03インデックス — 価格・賃料・利回りの推移（都心3区主要10棟）

都心3区の主要マンション10棟を選択。ファミリー（75㎡・3LDK）とシングル（25㎡・1K）。 2021年10月＝100基準（左軸）、利回りは実数（右軸）。

📊 インデックス（ファミリー 75㎡・3LDK）

17,280万

平均推定価格（2026/10）

+74%

2021年10月比

+3.9%

賃料前年同月比

📊 インデックス（シングル 25㎡・1K）

5,234万

平均推定価格（2026/10）

+41%

2021年10月比

+4.3%

賃料前年同月比

04今後の見通し

米国・イランの軍事衝突やロシアのウクライナ侵攻は継続しており、地政学リスクは高止まりしています。日経平均株価は9月末に66,754円となった後、10月6日には3か月ぶりに7万円台を回復しました。日銀が9月会合で政策金利を1.25%へ引き上げるなか、10年国債利回りは3.06%（9月末）と約30年ぶりの水準で推移しています。こうした金利上昇を受けてREITに売りが出たとみられ、レジデンシャル系REIT3社の投資口価格は9月初から約5〜7%下落しました。分配金を価格で割る配当利回りは、価格の下落を主因に4.50%へ約34BP急上昇し、イールド・スプレッドも約23BP拡大して1.45%となりました。2か月連続の縮小から拡大に転じたことは、賃料上昇期待より金利上昇の重しが上回る局面に入ったことを示唆しています。都内3区の大型マンションにより構成されるインデックスでは、ファミリー（75㎡）の価格が下落、シングル（25㎡）が横ばいとなる一方、賃料の上昇は続いており、キャップレートは上昇しています。金利上昇の重しはあるものの、物価変動を考慮した1人当たりの実質賃金は約10年ぶりに8カ月連続プラスとなっており、高収入の人が住む物件は、賃料上昇が下支えとなって中長期的には一段の価格上昇が期待できます。

05注目物件

トルナーレ日本橋浜町

📍 東京都中央区日本橋浜町3丁目🏗 2005年竣工（築21年）地上47階地下2階総戸数558戸東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩4〜5分、都営新宿線「浜町」駅・東京メトロ日比谷線「人形町」駅も徒歩圏

日本橋浜町三丁目西部地区市街地再開発事業により、オフィス棟と一体で整備された複合施設で、1階のスーパーやクリニック、2階のレストラン街、空中テラス、46階のスカイラウンジ、24時間有人管理などを備えます。2005年8月竣工、大成建設・五洋建設施工のSRC造で、制震構造を採用した、日本橋浜町エリアにおける「再開発タワー」のベンチマーク物件です。CoAMer理論の観点からは、「水天宮前徒歩4〜5分」「558戸の大規模タワー」という希少性だけでなく、実際の成約賃料、管理状態、共用部の維持水準、築21年を迎えた建物の修繕履歴、そして日本橋リバーウォークをはじめとする周辺の新たな再開発との比較を冷静に行うことが重要です。特に、参考賃料は1LDKで月額約22.8〜27.9万円（㎡単価約3,500〜4,200円）、参考相場は㎡単価約160〜253万円（坪単価約531〜837万円）で、表面利回りは約2.4〜2.9%水準にとどまり、日本橋エリアの高い評価がすでに価格に反映されている可能性があります。2005年竣工の「第一世代の再開発タワー」が、これから竣工する第二世代の再開発とどう比較されるかが問われる局面に入っています。

駅前性

水天宮前徒歩4〜5分

（浜町駅・人形町駅も徒歩圏の3駅3路線）

築年数

築20年超の大規模タワー

（2005年竣工・築21年）

要注視

利回り水準と修繕履歴

（表面利回り約2.4〜2.9%・修繕計画の確認）

06注目地域 — 日本橋リバーウォーク（日本橋川沿い再開発エリア）

「日本橋リバーウォーク」は、日本橋川周辺で進む5つの市街地再開発区域（約11ha）と、その周辺一帯を指すエリア名称で、共通ビジョンは「川と、世界と、未来へ歩む」です。最大の特徴は首都高速の地下化で、千代田区内神田二丁目から中央区日本橋小網町までの約1.8kmを対象に、地下ルートの開通を2035年度、高架橋の撤去を2040年度に予定しており、完成時には幅約100m・長さ約1.2kmの親水空間（広場・緑地・眺望テラス・プロムナード・船着場など）が日本橋川沿いに生まれる計画です。2025年4月1日には5つの再開発組合と首都高速道路が参画する一般社団法人日本橋リバーウォークエリアマネジメントが設立され、エリア一体の運営が始まっています。日本橋リバーウォークの注目点は、「高架下の川沿い」から「水辺×業務・宿泊・居住」の都心拠点へと評価軸が転換する点にあり、その波及を受ける周辺居住エリアのキャッチアップです。2026年2月号で整理した銀座東の「オセロのコマ」ロジックと同様に、強い拠点に近い背後地の評価が見直されやすい局面にあります。浜町は2005年にトルナーレ日本橋浜町が誕生した「第一世代の再開発」エリアであり、日本橋リバーウォークはいわば第二世代にあたります。一方で、再開発の竣工は2026年度から2038年度まで長期にわたって段階的に進むため、どの時点で何が評価に織り込まれるのかを見極める必要があります。

計画中

🏗 5つの再開発区域の竣工スケジュール

5地区のうち先行するのが「日本橋一丁目中地区」の「東京ミッドタウン日本橋」で、地上52階・高さ約284mの「日本橋野村三井タワー」を中心に、2026年9月末に竣工し、2027年秋にグランドオープンする予定です（ホテル197室・住宅48戸・MICE施設などで構成）。続いて、八重洲一丁目北地区が2029年度（南街区）・2032年度（北街区）、日本橋一丁目東地区がA・B街区2031年度・C・D・E街区2038年度、日本橋一丁目1・2番地区がA・B街区2031年度・C・D街区2034年度、日本橋室町一丁目地区がA街区2031年度からC・D街区2034年度以降と順次竣工する計画です。日本橋一丁目東地区と日本橋室町一丁目地区には住宅が含まれ、トルナーレ日本橋浜町のような周辺の既存タワーにとっては、将来の比較対象となる新規供給が段階的に生まれていきます。

注意点

⚠ 完成まで10年以上かかる長期プロジェクトである点に注意

首都高の地下ルート開通が2035年度、高架橋の撤去が2040年度、再開発の最終街区の竣工が2038年度と、日本橋リバーウォークの全体像が完成するまでにはなお10年以上を要します。その間は工事が続く期間でもあり、将来への期待だけで売出価格が先行していないか、CoAMer理論では実際の成約賃料・成約価格・管理水準を確認することが不可欠です。

注意点

⚠ 再開発期待の価格織り込みと賃料ベンチマークでの精査

日本橋リバーウォークの期待は、周辺エリアの売出価格にすでに織り込まれている可能性があります。トルナーレ日本橋浜町の参考相場は㎡単価約160〜253万円と幅が大きく、賃料から見た表面利回りは約2.4〜2.9%水準（参考値）です。再開発区域そのものではない周辺物件に、どこまで波及が及ぶかは慎重な検証が必要です。長期売出住戸の適正価格を賃料データを軸に精査し、購入の際は「高値づかみ」をしないよう、売却の場合は「売れ残り」のラベリングリスクに細心の注意をはらってマーケットに参加しましょう。

ポイント

🎯 第一世代の再開発タワー×管理力のキャッチアップ

トルナーレ日本橋浜町は、水天宮前徒歩4〜5分の立地に加え、低層部の商業施設、24時間有人管理、空中テラスやスカイラウンジといった大規模タワーならではの共用部と、多世代が混在する活気ある住環境が強みです。日本橋リバーウォークの再開発区域そのものではなく、その周辺に位置するからこそ、派手な期待先行の価格ではなく、築21年のタワーとしての管理状態、修繕履歴と今後の資金計画、実需層にとっての住みやすさ、賃料の下支えを丁寧に確認することで、再開発の波及を受けたキャッチアップ余地を見極めることができます。特に専有面積が約41㎡〜101㎡と幅広いため、単身・DINKS・ファミリーの需要層別に、賃料と売買価格のバランスをモニタリングすることが重要です。